Dossier Urbain : Face à la crise du logement, abolir le marché de l’immobilier

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La question de la propriété foncière est au cœur de la crise du logement, de la spéculation sur le marché de l’immobilier et de la construction capitaliste de l’espace urbain. Il est temps d’élaborer, en ce domaine, des orientations révolutionnaires, fondatrices d’un droit nouveau.

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Plus de 100 % d’augmentation depuis 2 000 ! Malheureusement – mais on s’en doutait – il ne s’agit pas de la courbe des salaires, mais du prix moyen de l’immobilier en France. Au point qu’un locataire du parc privé sur cinq dépense plus de 40 % de ses revenus pour se loger [1]. Exacerbée à Paris et dans les grandes villes de province, cette hausse laisse dubitatif, tant l’évolution du marché immobilier semble déconnectée de l’économie réelle et du pouvoir d’achat des ménages. Pourquoi cette inflation spectaculaire ?

Les coûts de construction n’ayant pas augmenté en proportion, cette envolée trouve son origine dans l’augmentation parallèle du prix des terrains à bâtir. Mais quelles sont donc les raisons de cette poussée des valeurs foncières, si impressionnante que beaucoup parlent aujourd’hui de bulle spéculative ?

Les pouvoirs publics et les promoteurs privés expliquent que les prix sont la conséquence du déséquilibre entre l’offre et la demande. Pourtant, cette explication ne suffit pas à rendre intelligible un tel gonflement. D’ailleurs il est admis que les biens immobiliers et fonciers, de par leur unicité, leurs qualités intrinsèques et les valeurs socioculturelles et affectives qui y prennent corps, échappent largement aux mécanismes classiques de fonctionnement du marché.

La pierre, une valeur sûre pour les spéculateurs

Cette bulle est, en fait, avant tout, une conséquence de la crise globale du système capitaliste. En période de chute du taux de profit, et faute de pouvoir suffisamment augmenter le taux d’exploitation du travail, les investisseurs se tournent vers des valeurs refuges. A l’instar des métaux précieux, la « pierre » en est une. Pour le dire autrement, les biens fonciers et immobiliers, essentiellement urbains, servent à absorber les surplus de capitaux ne trouvant plus de débouchés assez rentables dans l’appareil productif.

Le processus d’urbanisation occupe une place particulière dans la dynamique d’accumulation du capital. La genèse des premières agglomérations s’explique par l’existence de biens marchands qui ne trouvaient plus de débouchés dans des communautés rurales autosuffisantes.

L’établissement de la propriété foncière elle-même a été un élément central dans la cosmogonie capitaliste. Ce rapport social et juridique particulier qu’est la propriété est le fruit pourri de la sédentarisation et du développement de l’agriculture et de l’élevage au sein des civilisations mésopotamiennes. Sédentarisation et apparition de la propriété foncière, collective ou individuelle, qui auraient eu également comme corollaire l’apparition d’une classe guerrière prenant inéluctablement l’ascendant sur les producteurs agricoles grâce à la monopolisation de la violence, au prétexte d’un rôle de protection et de sécurisation de l’activité économique [2]. Ainsi, les graines d’une société hiérarchique, basée sur l’exploitation et la domination, germèrent en autres sur le lisier toxique de la propriété du sol.

En Angleterre, dès le XVIe siècle, l’accumulation primitive du capital fut rendu possible par les enclosures, c’est-à-dire la privatisation des terres communales jadis objet d’un usage collectif. Cette politique d’expropriation des terres – qui ne se déroula pas sans heurts, loin s’en faut [3] – aboutit à l’appauvrissement massif des populations rurales, obligées de trouver refuge dans les centres urbains et de renforcer la masse naissante des travailleurs industriels. Ce processus est toujours à l’œuvre, notamment dans de nombreux pays périphériques qui sont l’objet d’accaparement de centaines de millions d’hectares de terres agricoles par des multinationales (voir Alternative libertaire n°216 d’avril 2012). C’est ainsi, à travers la privatisation du sol, que le capitalisme inscrit « en lettres de sang et de feu » selon l’expression de Marx, sa trace indélébile sur le territoire.

Vente d’appartements à la découpe

Incubatrice du capitalisme, la propriété privée du sol a constitué le socle juridique de l’urbanisation moderne. Ce processus, qui se répand désormais sur l’ensemble du globe, est une condition essentielle à la survie du capitalisme puisque ce dernier a plus que jamais besoin de faire absorber les surplus qu’il génère continuellement. L’extension des villes – qui remet en cause la traditionnelle division urbain/rural – permet cette absorption  [4]. Les fonds de pension et autres acteurs financiers sont ainsi de plus en plus nombreux à investir dans l’immobilier.

La vente d’appartements à la découpe à Paris ou dans d’autres grandes villes symbolise cette pratique. Cette financiarisation de l’espace urbain est une conséquence de la restructuration du capitalisme qui s’opère à l’échelle planétaire et qui induit une nouvelle division internationale du travail. Les pays capitalistes avancés réorganisent leurs territoires à coups de métropolisation, pour insérer leurs grandes villes dans la concurrence mondialisée.

Tout cela n’est pas sans conséquences sociales. L’urbanisation capitaliste, calibrée sur la rentabilité optimale des terrains, est un nouveau processus d’accumulation du capital, à travers la dépossession et l’éloignement des populations les plus modestes du centre des villes.

Les phénomènes de gentrification ou les opérations de rénovation urbaine sont les principaux vecteurs de cette ségrégation socio-spatiale. Et ce ne sont pas les promesses de logements sociaux et les objectifs de mixité sociale qui vont y changer quelque chose. Le cadre urbain est devenu un point de focalisation de la lutte des classes, à travers la confrontation pour l’occupation de l’espace.

La terre doit être un bien commun

Révolutionnaires et anticapitalistes ne doivent pas faire l’impasse sur ce champ de lutte en expansion. La terre doit être un bien commun échappant à la logique du profit. La question foncière fut d’ailleurs, bien que dans un contexte agricole, une préoccupation majeure des mouvements révolutionnaires des XIXe et XXe siècles et constitua un cri de ralliement précieux (du « Zemlia i Volia » russe au « Tierra y Libertad » des anarchistes espagnols et mexicains).

Passons sur les revendications réformistes valables mais forcément limitées (blocage des loyers et réquisition des logements vides) et imaginons quelles pourraient être des orientations programmatiques dans le cadre d’un processus révolutionnaire.

Dans un premier temps, pour éviter de prendre la moitié de la population à rebrousse-poil, on éviterait de demander aux petits propriétaires de collectiviser leur logement familial... On pourrait en revanche séparer la propriété du sol de la possession du logement. Cette dichotomie juridique a cours dans certains pays nordiques. A Stockholm, par exemple, le régime de propriété est majoritairement celui de la concession. La plupart des terrains appartiennent à la Ville, ils sont concédés à des particuliers avec des baux de longue durée. Sans droit exclusif sur son terrain d’assise, le logement se purgerait ainsi de tout aspect lucratif ou spéculatif pour ne garder qu’une valeur d’usage. A terme, suite au départ volontaire des occupants, ou à leur décès (il faudrait aussi obtenir la suppression du droit d’héritage), la maison ou l’appartement sis sur ce sol public tomberait dans l’escarcelle de la collectivité pour intégrer un pot commun de logements socialisés, gérés par et pour les habitants d’un territoire ; l’échelon pertinent restant à définir selon les cas (la rue, le quartier, la commune, voire plus large encore).

Expropriations sans indemnités

Bien entendu, cette survivance temporaire de la propriété privée ne concernerait que l’habitat effectivement occupé par ses possesseurs. Toutes les résidences secondaires ou biens immobiliers utilisés à des fins de rente ou de spéculation devraient être expropriés sans indemnités.

Parallèlement, pour les nouvelles constructions, il faudrait socialiser les entreprises de BTP existantes et constituer des associations d’autoconstruction et d’autogestion du logement. Les expériences passées ont prouvé leur efficacité. Des années 1940 au début des années 1970, sous le label des Castors ou des Comités ouvriers du logement, des dizaines de milliers de maisons individuelles ont été construites grâce ce système coopératif. Ils sont peu à peu tombés en désuétude avec le lancement, à la fin des années 1950, des programmes étatiques d’édification de grands ensembles.

Mais cette dynamique de socialisation ne devrait pas s’arrêter là. Une gestion réellement démocratique de l’habitat doit servir de socle à une vie collective plus intense, à une resocialisation des quartiers grâce à l’autogestion de multiples services urbains : les transports, le commerce, les activités culturelles, etc. Tout cela dans le sens d’une émancipation individuelle et collective, très loin du paradigme capitaliste qui se déploie le long des tentacules venimeux de l’Etat.

Julien (AL Alsace)


Lire les autres articles du dossier

[1] Insee, mars 2012.

[2] Lewis Mumford, La Cité à travers l’Histoire, Agone, 2011

[3] Voir le chapitre XXVII du Livre I du Capital de Karl Marx

[4] A ce sujet, voir David Harvey, Géographie de la domination, Les Prairies ordinaires, 2008

 
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